当福润天成这家不知名企业击退和黄、九龙仓、新长宁集团等4家企业拿地成功后，“福润天成”这家公司的背景迅速成为业内关心的问题。

  5月29日，上海长宁区新华路街道地块开拍，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿的价格，击退4家竞争对手。根据可建筑面积计算，该地块系商业地块，成交楼面价超过29900元/平方米，成为上海今年新的总价“地王”。5月23日，广州房管局推出的两块中心区宅地，分别溢价39.6%、溢价44.9%，成为广州今年的2个年内地王。

  有关专家认为，从当前火爆的拿地形势来看，“国五条”对房价的调控作用将面临最严峻考验。而每一轮地王的频繁出现，预示着新一轮楼市调控的来临。

  房企融资渠道或松动

  近期，房地产企业融资出现了“小阳春”，多个渠道的融资额均出现大幅增长。此前，央行公布的数据显示，今年一季度地产开发贷款同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。

  日前，国家统计局发布数据显示，1-4月份房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比1-3月份提高4.2个百分点。其中，国内贷款6618亿元，增长26.8%；利用外资163亿元，增长28.5%；自筹资金12952亿元，增长16.2%。

  据称，那些资历好、实力强的房企在获得银行开发贷款及个人购房贷款的同时，还在通过发行各种债券、进行海外融资等方式募集资金，多个融资渠道都有加速火热或松动的迹象。

  其中，赴港上市成为房企最主要的融资渠道之一。在万科成功利用海外平台发行债券后，万达、招商地产、绿地等巨头也纷纷效仿，接连发生的数起“借壳”事件，刺激着同行的眼球。

  据称，包括广东龙光地产、重庆协信集团、五洲国际、金辉中国、金山地产、金轮天地等6家内地房企已经提交材料排队上市，暴露出房地产企业逐利海外资本市场的野心。

  进入2013年后，内地房企海外发债继续火热。从1月21日晚到1月22日早间的数个小时内，包括龙湖地产、融创中国、建业地产、中国奥园、中骏置业在内的5家内地房产股先后发布了各自的海外融资计划。

  中指研究院发布的数据显示，从今年初至2013年5月9日，共有包括万科、佳兆业、龙湖地产、越秀地产、金地集团等27家上市企业发债融资共计人民币759亿元，已超2012全年25%。其中，近期“抢地明星”佳兆业在短短5个月内两度发债，合计募资达到13亿元。

  但这仅仅是开始。一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核也现松动迹象。5月16日晚，宏润建设公告拟定向发行不超过9500万股，募集不超过4亿元的资金。至此，今年已经有6家涉房企业披露了定向增发方案，包括三特索道、云南旅游、道博股份、中茵股份和成城股份。

  进入5月中旬，房企举债的行动更为频繁。5月10日，中铁建就发行及购买本金总额8亿美元的票据订立认购协议。5月13日，绿城就本金总额25亿元的优先票据上市及买卖，向香港联交所提出申请。

  5月16日，雅居乐获授39.78亿港元的定期贷款信贷及14.82亿港元超额贷款。同日，华润置地亦发布公告称，公司作为借款人，于2013年5月16日就八亿港元之三年期的定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议。

  据不完全统计，近十日来就有包括中铁建、绿地、雅居乐、花样年、保利、华润、中信泰富等多家房企发布公告，通过海外融资等方式募集资金，资本规模逾200亿元人民币。

  根据中原地产统计数据显示，截至目前，十大标杆房企融资额度也已经达到了380亿元，不到半年时间就接近2012年全年的413亿元融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿元上涨了150%。

  非标杆房企融资量也明显上涨，30家房企年内总融资额度接近800亿元，融资总额已经超过2012年全年融资30%左右。

  雅居乐年内融资规模已经达到128.83亿元，包括以银行贷款和发行优先票据等方式所获；华润置地海外融资额度也达到93.48亿元；中海地产的海外融资规模甚至达到了173.8亿元。

  分析人士认为，海外发债队伍的不断庞大，其实是内地房企海外寻钱的一个缩影；目前国内房地产商的开发资金来源中，传统银行贷款的比例只占13%-15%，剩下的则全部来自销售回款和自筹资本。其中，自筹资本的解决途径包括海外发债、海外上市、房地产信托和基金等多种模式。

  中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前房地产企业赴海外的融资成本大约在5%左右，明显低于国内平均资金成本，低资金成本吸引房企海外举债储粮以伺机扩张。

  房企掀起土地争夺战

  房企有钱了。攥在手中不及片刻，一笔笔资本又迫不及待流向土地市场。

  5月23日，广州房管局推出的两块中心区宅地，白云区沙太路梅花园20号地块和海珠区南洲路1026号地块，两地块总建筑面积仅16万多平方米，起始价分别为55079万元、169718万元。

  包括恒大、保利、佳兆业、越秀地产、合景泰富、雅居乐、丽丰控股、中铁建工、华发股份等多家实力房企悉数亮相现场，直奔这两块靓地而来。

  仅十余分钟，佳兆业就豪掷7.9865亿元，竞配建1.96万平方米拿下广州白云区沙太路梅花园宅地。剔除1.96万平方米配建面积，楼面价实为2.251万元/平方米，溢价39.6%。

  随后，越秀地产以24.6091亿元、竞配建4.2万平方米保障房的代价，竞得广州海珠区南洲路临江宅地，剔除配建面积，楼面价实际上已高达3.459万元/平方米，溢价44.9%。

  据称，今年在海外两度发债的佳兆业集团已经融资超过80亿元，土地市场显得财大气粗。5月份在上海、深圳、广州等城市砸下30亿元，连续拿下数块土地。

  在5月6日，佳兆业就曾以2.6万/平方米的价格夺得附近的广州白云同宝路地王。5月14日，佳兆业以4.05亿元拿下深圳今年首宗商服用地。

  5月15日，佳兆业集团控股有限公司的子公司上海新湾投资有限公司，以15.05亿元竞得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块，楼面价达到3.02万元/平方米，溢价率99.28%。

  5月17日，佳兆业又在杭州余杭区竞得一宗住宅用地，成交总价为10.1亿元，溢价率86.5%。5月23日，豪掷7.9865亿元拿下广州白云区沙太路梅花园宅地，溢价39.6%。

  进入5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地地王纪录屡被刷新。5月16日，广州番禺区南村镇万博商业区地块被央企中铁建设以12亿元总价拿下，溢价率高达136.6%。

  北京丰台区夏家胡同地块挂牌竞价起始于5月14日，按照此前出让计划，将于5月28日挂牌截止并进入现场竞价环节。而截至27日上午被暂停出让之前，该地块共获得7次网上报价，最后一次报价额为13.52亿元。

  然而，夏家胡同地块原定于5月28日竞拍，但在前一天被叫停出让。分析人士指出，若该地块顺利拍出，楼面地价将突破2万元/平方米，成为今年北京的住宅单价地王。

  据称，此举被业内人士解读为官方在房价压力下，运用行政手段稳定市场预期。这个判断与5月20日北京市通州区台湖镇的两个地块高价成交相呼应，当时其中一块土地的溢价率高达230%。

  除广州、北京外，上海、杭州、长沙等城市近期也有土地拍出“天价”。

  “国五条”细则落地一个月后，房企对预期并没有过多担忧，圈地热情持续高涨。公开数据显示，今年4月全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。

  有关专家指出，今年以来房企拿地一来是由于调控以来拿地政策紧缩导致土地储备缺失，因此需要重新拿地进行战略部署。二来也是受到市场回暖的刺激，特别是4月以来楼市成交业绩“飘红”，让房企有了拿地的底气。

  新一轮楼市调控来临

  5月13日，国家统计局公布的数据显示，1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。商品房销售额19847亿元，同比增59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售额增长65.2%。

  分析人士认为，一季度楼市量价齐升，各大房企销售业绩良好，融资顺利，资金流充裕。出于土地补仓和布局未来发展的需求，各大房企积极储备土地，因此地王在5月扎堆出现几乎是必然的。

  从统计数据看出，近来出现的地王溢价率都超过了40%。以北京门头沟区新城某商业金融地块为例，该地块5月7日出让，溢价率高达104%。

  由此可见，相对以往低于30%的溢价率，甚至底价成交，房企拿地成本明显在攀升，而房企分摊拿地成本的唯一方式就是提高房价。因为土地价格和房价的联动效应，地王频出会影响市场预期，加大房价的上涨压力。

  有关专家认为，地价上涨必然带来商品房开发成本的进一步攀升。目前全国市场中土地成本占商品房开发成本的比例约为30%-40%，未来这一比例将提高至50%-60%。在一线城市中，土地成本未来将占开发成本的70%以上。因此未来3年房价上涨压力更大。

  中国房地产研究会副会长顾云昌指出，房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、地王频现，是非常危险的信号，地价不断上升与地王的出现，容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。当前火爆的拿地形势似乎预示着更严调控的来临。

  针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察，会存在调整的可能性，不排除再加码的可能性，以抑制持续高涨的房价。

  据称，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测，监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏过快。

  推地环节的“高底价”和交易环节的“高溢价”被认为是出现高价地的重要因素。在最近的土地交易中，久违的高溢价势头开始出现。

  作为近期监测重点环节，监管部门将继续定期通报地价走势和土地异常交易情况，要求进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价。

  有关专家指出，对于土地市场回暖，有关部门应给予一定关注，应对地价进行合理控制，避免地王现象蔓延。

  业内人士表示，已经有部分高层意识到房地产市场存在泡沫，亟需调整。再者是，从目前的已落地两个月的调控情况来看，效果并不明显，而且执行成本较高。后续的楼市调控，或将更加注重房产税等经济型的手段。

  5月24日，国家发改委公布关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人表示，房产税经过多年调查研究现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

  消息人士表示，此前很多人担心的购房信息联网或者是产权不清晰的问题亦可以从房产税的操作路径上解决，比如房产税的开征从新增量上开始。

  有关专家认为，从之前已经开始的上海、重庆的房产税试点方案来看，都是先从增量开始的，如此试点的难度也会小很多。为了扭转市场预期，房产税试点一旦落地，将不再仅是一两个城市试点，而是将在重点城市的大规模铺开。

  业内人士提醒房企，在楼市调控的关键期，房企拿地要慎之又慎，高地价将很可能引发更大力度的调控措施出台。同时，房企必须保持冷静，降价促销去库存将成为房企“最后一根稻草”。