众筹、轻资产、P2P……今年以来,房地产行业的新尝试层出不穷,且有愈演愈烈之势。自从去年万科正式提出“合伙人”模式以来,包括绿地、龙湖、金地、碧桂园等在内的品牌房企纷纷试水“合伙人”模式。时下,由品牌房企牵头的“合伙人”模式,俨然渐渐成为了行业发展的又一新趋势。

  ■ 刘兴欣

  今年以来,房地产行业的新尝试层出不穷：自从去年万科正式提出“合伙人”模式以来,包括绿地、龙湖、金地、碧桂园等在内的品牌房企纷纷试水“合伙人”模式。时下,由品牌房企牵头的“合伙人”模式,俨然渐渐成为了行业发展的又一新趋势。

  房企“合伙人”渐成新趋势

  不久前,房企“合伙人”的大军又增添了一名新成员。6月25日,泰禾集团发布公告称,公司正在筹划员工持股计划相关事项,公司股票自6月25日开市起停牌,待公司发布相关公告后复牌。

  虽然员工持股更偏向于传统的合伙人模式,但也不难看出,步入“白银时代”的房地产行业正在寻找加快转型的利器。

  6月11号,鸿坤集团也推出了自己的“合伙人”计划。与之前以跟投为主的“合伙人”模式不同,鸿坤的“合伙人+”计划,联合了金融、医疗和文化产业等多家企业,在鸿坤的创业平台上,寻求多元化发展,实现二次创业。

  实际上,不仅仅是泰禾和鸿坤,近年来包括万科、碧桂园、绿地、首创等很多房企都加入这一阵营,通过股权激励、项目跟投制度或合伙人计划,将项目运营效益与员工个人收益直接挂钩,希望能够实现员工与企业收益共享、风险共担,进而激发员工的创造性和积极性。

  据观察,除传统的股权激励外,房企“合伙人”模式中尤以跟投模式备受房企青睐。除万科目前已在试点中的项目跟投外,首创置业在公司内部推出项目跟投机制,并计划在2015年全面试点跟投激励机制;旭辉也开启合伙人模式,鼓励公司高管和核心员工跟投项目。

  依托“合伙人”挖掘行业潜力

  “合伙人”模式之所以能够迅速在管理模式成熟的品牌公司中快速兴起,必然与房企目前遇到的问题密切相关。

  从去年开始,房地产行业出现了一股跳槽风,其中不乏高管级人才。一位在房地产行业摸爬滚打多年的从业者就表示,以前行业发展太顺,很多地产从业人员很少考虑需要规划转型的问题。然而“白银时代”房企面临的问题越多,越难留住人才。

  “地产企业如果要应对白银时代这些变化带来的挑战,那必须携手合伙人,用创业的心态开展创业,也就是‘合伙人+创业’的模式来相互促进,协同发展。”鸿坤集团董事长赵彬表示。

  优客工场(urwork)创始人、董事长毛大庆认为,中国房地产行业有大量空间没有被挖掘出来,但传统发展方式也亟待创新。他认为房企“合伙人+”模式的核心是“共创、共享”。通过与相关行业的合作分享,挖掘出新的业务模式。

  不过对于房企试水“合伙人”模式,业内也提出了一定质疑。

  CRIC研究中心研究员房玲就表示,对于大中型房企而言,为应对市场风险,再次凝聚人心,合伙人制确实有较好的效果,但是否所有房企都适用?也得区别对待。传统的职业经理人制度对小型房企或许有着更大的帮助,能够带来先进经验和完善的规划,甚至帮助企业扩张。但这并不意味着小型房企不能进行合伙人制发展。“企业需要根据自身发展阶段和核心诉求,判断哪种模式更利于企业在当下环境前进。”

  合伙模式自主选择

  碧桂园的“合伙人”主要体现为项目跟投激励机制。

  目前,碧桂园正在推行“同心共享计划”。该计划的运作模式为,集团拿出每一个项目的10%-15%的权益给管理层,并要求中层员工参股投资项目。

  据了解,在这一模式中,总部平台对每个项目会平均跟投5%,区域平台也是对每个项目平均跟投5%,再就是项目团队投5%。这当中,对于总裁、区域总及项目负责人都是强制跟投,其他人则是自愿跟投。

  碧桂园方面表示,该计划实施后,碧桂园的所有项目都将转变为合伙人制,此次变革的目的是希望让集团实现扁平化的管理,把管理中心下移到区域,实现区域的做大做强。

  当代置业选择的是“智业合伙”机制：涉及公司地产业务和非地产业务核心领域,覆盖公司领导层、管理层以及中坚层。就项目跟投来说,职员可锁定跟投额度为项目自有资金峰值的5%。项目的核心团队成员必须跟投,集团各专业管理层以上必须跟投,其余成员自愿跟投。

  当代置业的“智业合伙”在给予项目核心员工一定压力和动力的同时,还增加了“弹性”设计,设立了项目跟投退出机制:现金流回正,项目跟投即可进行第一次退出,当项目的销售率达到90%时,可以全部退出。