近日，国务院出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“以房养老”，这是10年前国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求。

  “以房养老”，即我们常说的“倒按揭”。指房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

  意见出台后，随即引发网民的广泛关注。同时对“以房养老”的解读和评判不绝于耳：有些人认为是养老模式的创新，有些人认为不符合中国居家养老传统，有些人认为效果尚待观察……

  传统养老观念

  阻碍“以房养老”推进

  “房子将来肯定是要留给儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题，无论如何我是会留给儿子的。”家住成都市的张阿姨说到。据有关媒体调查统计，针对“以房养老”90%以上的老百姓选择了“NO”。

  几千年来，房子留给后代是国人的传统观念，思想传统的老人心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。据中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构。同时，采访中记者发现，在愿意“以房养老”的人群中，大部分集中为年轻人，普遍为70后和80后，特别是大部分白领一族。而许多老人对“以房养老”这种方式无法接受。

  “传统的置业观念之下，老人的房产一般都会被默认为子女未来的继承遗产，如果为了自己的晚年生活宽裕一些，就将房产抵押给银行，无论是老人还是子女在观念上都显得难以接受。同时，很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。”业内人士纷纷评价，如果真要是把房子抵押给银行，养老的钱富裕了，却很有可能因此撕裂了亲情，毕竟老年人颐养天年更多地需要感情上的呵护。

  另外，房地产市场变数的不可控也会阻碍“以房养老”的推进。虽然这些年我国房价上涨很快，但考虑到“以房养老”时间跨度大，通常至少要覆盖十年甚至二十年以上时间，未来房地产市场运行及房产价值均存在很大不确定性。期间的通货膨胀风险、投资机会成本和房产折旧等，均有可能给金融机构科学定价带来技术难题。如果定价偏高，就会失去市场推广价值；如果定价偏低，则会导致金融机构经营损失。

  “以房养老最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。” 最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏曾在谈到以房养老模式推广困难时无奈地表示。

  于此同时，对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士坦言。

  70年产权概念限制也是阻碍以房养老推进的重要因素。众所周知，我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。大多数金融机构认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限期满后，产权如何处置需要政策层面更加明确。同时也担心，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？

  “如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。”一业内人士评价到。

  房产实际变现成本过高等也将阻碍以房养老的推进。在以房养老合同约定的房产变现条件出现时，需要对房产进行处理，涉及两大块成本。一块是金融机构变现成本。如通过专业中介机构进行变现，需要承担一定费用。还有一些房产可能因为过于破旧而无法顺利出让，将给金融机构带来实际损失。另一块是隐性成本。老人的子女可能对谁去变现房产存在异议，给金融机构带来不必要的纠纷与困扰。

  “以房养老”为失独老人

  提供更多选择

  近日，最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏公开表示，这种保险对于投保老年居民的好处很明显：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。

  其次，它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久。

  第三，可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。

  第四，可以保护弱势群体，有利于社会稳定。这种产品会更受中等收入者青睐，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老。这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。

  第五，实行遗产税后, 可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。但这套房屋的价值在老人生前已年复一年被领光，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

  此外，以房养老为失独老人安度晚年提供了更多选择。“我国老人有将房子传给子女的传统，对应的是子女负责养老。但对于中国目前2000万无子女老人与失独老人来说，他们的房子传给谁？谁为他们养老？反向抵押能助这些老人安度晚年。”业内人士纷纷表示，以房养老为让失独老人有条件把房产资产逐年变现补偿养老，能有效提高其生活品质。

  同时也有人表示，如果市场对“以房养老”的政策有良好的预期,可能会产生两大效应。一是刺激潜在养老者积极购房,刺激市场上房地产的投资性需求,甚至投机性需求。

  方圆地产首席分析师邓浩志认为，以房养老将把房子的地位进一步提高，有房可能可以拥有更好的养老保障。“这或许将刺激更多人，希望在退休之前持有不动产物业。”

  二是加速家庭关系的松散化。既然房子可以养老,从儿女来讲,精神负担大大减小,特别是中国所特有的微妙的“婆媳关系”,子女可能会大力支持这种模式。从老年人来讲,随着医疗教育水平、医疗水平的改善,品味的多样化,父母相当于年轻了若干岁,父母也希望寻找自己独立的养老空间。宁愿“以房养老”,也不愿意“儿、媳养老”。家庭关系将会加速松散。

  “以房养老”是趋势

  需要政策设计和法律保障

  对于“以房养老”，中国国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，“以房养老”是在居家养老、政府养老以及机构养老基础上，为我们增加了一种选择，但是这种选择不是强制性的，而是以自愿为主，更是未来的趋势。

  任兴洲表示：“住房养老关键在于很好的政策设计和相关的条例，否则可以预见，不久的将来，关于这方面的问题会非常多。房产作为家庭财产最最主要的部分，如果这些问题设计不好，另外没有相关法律加以相应保证的话，下一步的问题将会很大。”

  在业内人士看来，“以房养老”更适合作为一种养老模式的补充，由商业金融机构与有多套房产的老年人在自愿的基础上，进行服务条款的签订。同策咨询研究部总监张宏伟建议，完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化、市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。

  在我国多层次养老保障体系的构建中，“以房养老”可以定位为个人自愿的补充养老保障措施之一，是建立在自愿成交的市场行业基础之上的个体行为。

  中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟表示，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。

  “作为一种非主流的养老方式，‘以房养老’不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”中国老龄科研中心副主任党俊武表示，近日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步强化了政府在“人人享有基本养老服务”中的主导作用。

  “政府通过以房养老这些积极作为，给公众一个稳定的养老预期，解除老年人的后顾之忧，虽然可操作性待考察，但是仍给民众带来了积极影响。”专家纷纷表示。