2014年开局第一周，包括富力、合景泰富、佳兆业等5家房企同时宣布海外融资计划，海外融资总额接近200亿元。种种迹象表明，房企在今年初再度掀起海外融资热潮。

  分析人士表示，当下房地产销售普遍增长，而房企海外融资带来充裕的资金，接下来肯定加大拿地力度，一二线城市地价或将继续被推高。

  有关专家指出，2014年房地产业将延续强者恒强的竞争格局，中小房企被淘汰出局难以避免，房地产行业集中度正加速提升，大型房企在市场中的主导地位逐步增强，也标志着中国房地产行业进入寡头时代！

  房企再掀海外发债潮

  1月8日，五洲国际和中海地产同时发布公告，宣布将推出新一轮境外债券融资计划。根据五洲国际公告，公司建议额外发行2018年到期的美元优先票据。五洲国际表示，拟建议将发行额外票据所得款项净额用于投资现有及新房地产项目，余下款项则用作一般公司用途。

  中海地产公告称，控股股东拟通过全资附属公司COFI用现金回购2007年发行并于2014年到期的5亿美元零票息担保可交换债券。在债券回购的同时，中海地产还将通过COFI发行最多8.5亿美元于2021年到期新的零票息担保可交换债券。

  1月7日，富力地产发布公告称，将通过联席全球协调人花旗、中信里昂证券、德意志银行、高盛等机构，将发行2019年到期的10亿美元利率为8.5%优先票据。根据规划，该公司此次海外发债是为现有债项再融资及一般公司用途而筹集资金。

  1月7日，合景泰富发布公告称，已与花旗、渣打银行及瑞银就票据发行订立购买协议。合景泰富此次将发行于2019年到期本金总额6亿美元利率为8.975%优先票据，所得款项将现有债项再融资，并投资其现有及全新项目。

  佳兆业公告表示，将通过联席全球协调人花旗、瑞信等机构发行于2018年到期的2.5亿美元优先票据。佳兆业也表示，将票据所得款项用于再融资现有债务、投向现有以及新物业项目。

  1月8日，中建国际宣布，惠誉将该公司的长期企业信贷评级和高级无担保评级由“BBB-”提升至“BBB”，展望“稳定”。有分析认为，这可能是为中建国际为展开新一轮境外融资作铺垫。

  2013年，由于房企拿地需求旺盛，对资金需求增加；加上当时美国QE3未退出，在海外融资难度较低，其成本也明显低于国内。因此，2013年成为房企海外融资异常活跃的一年。

  中原地产研究中心统计数据显示，2013年知名房企海外融资额552.24亿美元，合计3369亿元，同比2012年涨幅超过120%。

  分析人士表示，国有银行信贷资金更多流向国有企业，银行对民营企业的支持面逐渐收窄，且利率变高，这也是导致内地房企融资不易，另寻出路的原因之一。

  而美国持续实施量化宽松政策，全球资本市场利率较低，因此中国企业在境外发行美元债能获得较低成本的资金。目前来看，房企赴海外融资成本大约在5%-6%左右，明显低于在国内市场融资的平均资金成本。

  分析人士表示，美联储从1月起将每月削减100亿美元长期债券购买额，在量化宽松政策退出影响显现之前，房企将抢抓境外融资的窗口期，更多房企将在上半年加入境外融资潮。

  值得注意的是，每年年初是房企发债的窗口期，房企上一年的业绩表现，会影响发债成功与否和融资成本高低。

  业内人士表示，2013年多数房企销售业绩较为好看，这增加了其海外融资的筹码，因此趁低息吸资“储粮”，以备应对受政策调整影响的内地楼市。

  房企土豪式争夺土地

  分析人士认为，当前房企大规模的融资已经由缓解经营压力转变为规模扩张需要。尤其是在库存逐渐消化之后，制约房企长期发展和盈利的主要因素仍是土地储备。

  值得一提的是，房企重回一二线城市上演土地争夺战，其背后实际是对资金实力的比拼。房企海外融资带来充裕的资金，接下来肯定加大拿地力度，一二线城市地价或将继续被推高。

  有关专家表示，2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨。在住宅销售方面，也是持续火爆，从而引燃了土地市场。2013年房企海外融资加速，获得的资金储备房企会疯狂争夺土地，各地的地王频现，地价也会不断攀升。

  2013年年末，龙头房企再次掀起了一轮拿地高潮。包括保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海在内的十大标杆房企，2013年12月份的拿地金额合计达到了410.9亿元。从全年来看，十大标杆房企累计拿地金额达3176.7亿元，首次突破3000亿元大关，同比涨幅超过104%。

  中原提供的数据显示，虽然房企的销售业绩纷纷创出新高，但十大标杆房企2013年的拿地销售比仍达到了36%，而2011年和2012年十大标杆房企的拿地销售比分别只有21%和23%。

  据克而瑞研究中心发布的数据，2013年全国前50强房企共耗资5875亿元拿地，同比2012年增长57%，拿地建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%；前50强企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，同比2012年的26%，提升7个百分点。

  链家地产市场研究部统计，2013年北京市共出让土地211宗，土地出让金合计1819.64亿元，同比增长180%。其中，住宅类土地成交活跃，全年成交75宗，土地出让金合计1300亿元，同比增长230%。

  不单是北京，全国土地出让金也呈现飙涨态势。中国指数研究院的统计数据显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为3.04万亿元，已大幅超过去年全年，同比增长46.34%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。

  此外，房企高涨的拿地积极性也延续到了2014年，1月2日晚，招商地产和荣安地产便分别发布拿地公告，其中招商地产以10.43亿元竞得佛山市南海区一宗地块，荣安地产则以15.67亿元竞得鄞州新城区原向阳集团A、B地块。

  2014年1月8日，来自云南城投及北京市土地整理储备中心的消息称，由云南城投联合北京两家企业，在1月7日一举拿下房山区振辰街道办及长阳镇一幅商务金融用地。

  据称，该地块总占地面积5.24万平方米，建设用地面积4.66万平方米（合计69.8亩），建筑面积不超过16.3万平方米，容积率为3.5。起始价7.83亿元，成交价24.6亿元，溢价率214%，楼面地价大约1.5万元/平方米。

  房地产业将加速洗牌

  随着2013年大幕落下，房地产企业年度销售排行榜单也最终出炉。不出业内预料，万科以年销售额1740.6亿元高居榜首，这也是其连续四年破千亿元。绿地、万达、保利、中海则紧随其后，轻松破千亿。

  而恒大、碧桂园则首次跻身“千亿俱乐部”，晋级销售榜第一集团。此外，销售第二阵营中世茂、华润、融创的表现也可圈可点，成为第二集团领军企业。

  业内预计，房地产也将延续强者恒强的竞争格局，行业集中度将持续上升。2014年，万科、绿地有望进阶2000亿量级。

  与2012年相比，千亿级别以上房企数量已由3家增至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。

  总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与2012年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。

  有关专家指出，从2014年的市场大势来看，成交持稳是大概率事件，房地产企业仍在上演“强者恒强”的竞争格局。龙头房企之间差距正在缩小，而其余中小房企无论在资金成本及管控能力上都愈发落后。

  分析人士表示，房地产行业正在悄然发生变化，资金短缺、利润缩水等多种因素，让大多房地产企业十分“纠结”，项目转让、并购、破产重组等现象开始不断出现。

  在2014年，行业集中度偏低、资金链拉紧的中小房企并购案激增。资源整合逐步加快，房地产并购正呈现走高趋势。

  与此同时，各地将爆出中小房企破产案件!去年5月，浙江淳安县清心山庄（在建工程）及配套工程被法院在淘宝网进行公开拍卖，评估价约2.336043亿元。

  值得一提的是，在房地产市场急转直下之时，中小型地产企业已经停止拿项目，一些主业非地产的公司也开始剥离房地产业务。

  中国房地产行业正加剧两极分化:一边是业绩逆势大增的地产龙头，一边是处于资金断裂边缘的大量中小房企。

  中房协预测，2011-2015年，41%-48%的企业被淘汰出局；未来三年内(2013-2015)或将至少有30%的企业出局。到2015年，国内房企总量可能会减至3.5万家。

  有关专家表示，大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免，房地产行业集中度正加速提升，大型房企在市场中的主导地位逐步增强。

  越来越多的新推土地将“流向”大型房地产企业已经毫无悬念。归根结底的原因就在于，只有大型房企才有足够的资金来保证土地成交。难怪有中小房企感叹：中小房企的道路将越走越窄，房地产寡头垄断时代即将来临。