从商品房的成交量上看，过去五年的疯狂买卖已经暂时告一段落，尽管揣着巨额任务的房企都是一副血战到底的劲头，但行走在高库存的钢丝上，难免感慨举步维艰。

  然而，市场永远遵循它的定律行事：没有卖不掉东西，没有卖不动的人。

  当市场一改往年火爆场面，“点对点”营销则成了开发商的应变之策。这一次，各个项目不再套用砸钱式的宣传造势吸引客户，而是把客户分成小批次，在小空间里喷上香水、摆好香槟，让每一位来宾都品尝出浓郁的Very Important Person的味道。

  派对登场，举杯成交

  就在上周六晚上，长沙绿城·青竹园大手笔打造的世卿会成立，觥筹交错间，这个被誉为“亚洲十大超级豪宅”之一的独栋别墅群，当晚有6套独栋别墅正迎来它的主人。据称，这些客户在交认筹金的时候，关心的不是户型，而是他们身边的邻居是谁。

  绿城·青竹园的营销方式并非孤案。

  再往前追溯，华远·华中心在力推“华公馆”公寓产品时，会所VIP包间的棋牌桌上，四位富豪聊到居住尺度的问题，一旁默默服务的销售人员亲眼见证了原打算购置百万元高端公馆的准客户们，谈笑间落定两套市中心大平层，总价逾600万元。

  再之前，长沙万达酒店旗下的“名仕会”俱乐部，不到50人的名流酒会中，轻歌曼舞流淌，举杯之间，下一批写字楼的买卖正在发酵……

  记者亲身见证过几次堪称成功小圈层营销活动，偌大的会所里不仅弥漫着香水、香槟，更有潜移默化的交易气息。

  “圈层营销”走下神坛

  “近几年，圈层营销风潮迭起，有从高端圈层往各行各业甚至普罗大众蔓延的趋势。”一位知名活动公司策划师告诉记者，过去几年，圈层营销一直备受近郊别墅、城市大平层、商业地产等三类项目青睐，开发商营销玩“小众”、玩“圈层”，求的不止是关注度，而是借助人脉资源取得销售业绩的突围。

  随着“全民营销”和“定向推广”两大推广法宝多次在市场上出奇制胜，中高端住宅项目和投资型项目也开始打起圈层的算盘。

  复地·崑玉国际的品牌经理告诉记者，长沙不少总价在一百万至两百万的住宅项目，都偏好在省内各市州和长沙定点单位进行饭局营销、教育投资座谈。

  来自于沿海城市的房企也有相似经历，柏宁地王广场的营销总监张琦曾向记者透露，东莞作为公司的大本营，饭局营销、晚宴营销的效果立竿见影，这种圈层交流方式，既有利于增进客户感情，又能刺激“老带新”成交。

  专注于商业地产开发的楷林置业多年来也一直在尝试“圈层推广”，楷林(长沙)置业有限公司副总经理邓风表示，楷林开发的第三个项目至今，就一直实践小圈层的精准营销。