近日，重庆市长黄奇帆在重庆两会上公开警示：商业地产过剩风险应该被各界所重视。此前，重庆市房地产商会曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。（详见2月15日《经济观察报》报道）

  近年来，中国多个地区都爆出商业地产生意冷清，或者工程断尾的尴尬局面。由于商业地产投资金额特别巨大，运营成功的难度也很大，投资回收周期特别长，一旦市场状态不好时，企业往往来不及规避风险，甚至发生“泰坦尼克号”式血本无归的重大亏损悲剧。因此，商业地产的风险防控，其难度远远大于房地产。2014年以来，随着中国宏观经济整体下行，房地产企业普遍成交低迷，不少住宅开发商纷纷宣布转型或实施多元化战略，雄心勃勃地挺进商业地产领域，却忽视了中国商业地产市场已经趋于饱和，部分地区甚至严重过剩。据世邦魏理仕报告称，去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米，中国占一半以上。

  这种一窝蜂式的盲目战略扩张，将导致商业地产市场呈现出严重供大于求的白热化竞争状态，部分银行甚至将其视为资金陷阱，减少此类贷款，从源头遏制了商业地产成交量。商业地产库存量不断增加，开发商营业风险和财务风险为之大增，正如一位资深业界人士所言：“很多房企融资成本超过10%，三分之二都在亏本经营，难熬下去”。

  商业地产供应过剩，既有政府的原因，但更重要的还是企业自身的原因。毕竟，在市场上，政府的卖地规划，只能充当搭台的作用，企业愿不愿意“唱戏”，则完全属于自愿行为。一方面，政府之所以需要商业地产，根本出发点在于商业地产投入运营后，能带来源源不断的税收，同时还可解决民生就业，提升地区经济发展水平。但是，政府部门却往往忽视了本地的市场容量不够大，将会导致商业地产销售不理想，进而导致开发商资金链断裂甚至破产，结果劳民又伤财。另一方面，开发商之所以愿意投资商业地产，其主要是看中商业地产稳定的资产增值空间，以及更为理想的投资回报率。但是，中国政企联手打造商业地产的结果，却往往并不尽如人意。

  那么，中国今后应该如何才能尽量避免商业地产市场的风险呢？笔者认为，解铃还需系铃人。这个问题至少要从以下三个方面发力，才能取得较好的成效。

  首先，政府在做招商引资规划时，应该首先站在和开发商长久共赢的基础上，做出相应的符合市场发展规律的商业配套规划。一般应当以当地的消费人口总量及消费增长率为依据，而非盲目预估市场的跨区域辐射力度，最终导致商业地产项目建成后，出现了本地消费力远远不如预期，周边地区的消费人口根本吸引不过来，或者周边也规划了同类定位的商业地产，导致原本预期的消费人口直接被竞争对手截流在家门口。因此，政府部门在出让土地时，必须先为企业做好宏观环境和行业环境的调研，并对本地人均收入增长率有个较为精准的预计，帮企业控制好开发规模和节奏，确保企业在投入运营后，至少能及时收回部分投资实现保本。

  其次，开发商在制定投资开发规划时，要充分考虑到当地的市场需求及消费变化趋势，以较具市场前瞻性的眼光，科学合理地做好项目内部的业态配套，将重点放在科学合理的业态配套规划上，既要让顾客实现一站式购物，又要包含消费者吃住行游娱乐要素，才能确保消费的黏性，增加顾客重复消费的频率。同时，还得考虑增设电商营销模式，确保商家具备线上线下双轨发展的竞争力。开发商如果觉得商业地产市场前景不太明朗，最好采取滚动式开发模式，加速资金周转，减少投资风险。

  最后，对于那些商业地产已经库存高企的地区，政府部门要尽量督促并协助开发商重新调整业态定位及营销策略，同时在政策许可范围内，尽量提供交通、水电、招商、税收甚至购房货款等方面的便利和优惠，增强投资者的信心，尽快盘活库存项目。